1. 国家发改委2022年国民经济和社会发展计划提出加强城镇停车设施建设

　　3月5日，第十三届全国人民代表大会第五次会议对2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划草案进行了审查。

　　草案提出，2022年将积极扩大有效投资。2022年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，安排中央预算内投资6400亿元。补齐农业农村、水利、市政工程、防灾减灾、应急保障等领域短板，推进城镇老旧小区改造，有序推进城市更新。深化投融资体制机制改革，鼓励和引导民间资本参与市政、交通、水利、生态环境、社会事业等补短板项目建设。规范有序推广政府和社会资本合作（PPP）模式，加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，推动盘活存量资产，形成投资良性循环。

　　促进消费持续恢复。稳定和扩大汽车等大宗消费，推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，支持新能源汽车消费，持续开展新能源汽车下乡，加强城镇停车设施和充电桩、换电站等配套设施建设。

　　推动数字经济健康发展。统筹推动5G网络、人工智能、大数据等新型基础设施布局，谋划一批带动作用突出的重大基础设施和应用示范工程。协同推进数字产业化和产业数字化，打造数字经济新优势。维护网络安全。健全完善规则制度，提升监管能力和水平，推动平台经济规范健康持续发展。持续深入推进国家数字经济创新发展试验区建设，实施数字化转型试点。发展智慧城市、数字乡村。推动数字丝绸之路建设。加快构建全国一体化大数据中心体系，促进算力资源布局优化。

 

2.2021年停车场投资运营行业盘点

运营是停车行业的核心。通过运营，可以使停车收入最大化，让投资获得较好的回报。本次盘点，我们将通过三个维度观察停车场投资运营行业的2021年，一是停车收费政策与收入规模，二是投资运营政策与项目市场，三是投资运营企业。

收费政策与收入规模

　　于停车场而言，再丰富的运营经验也需要通过适当的收费来实现盈利。在国内，停车收费目前有两种定价方式，一种是政府定价/指导价，即价格部门确定收费价格，一种是市场调节价，由车场经营者自己定价。由于两种定价机制并存，市场调节价的高低实际上很大程度会受到政府定价的影响。

收费政策

　　停车收费价格的属地特征非常明显，每个城市都要制定自己的收费标准以匹配当地的消费水平。据统计，绝大多数城市的停车收费价格由市级发改部门制定，少数城市将定价权下放到区。政府定价的停车收费政策一般每五年更新一次。

　　粗略统计，2021年，全国有超过120个县级以上地区修订了停车收费政策，包括35个重点城市中的广州、长沙、昆明、乌鲁木齐、长春、银川等6个城市。这些新修订的收费政策有以下几个共同点：

　　第一，适度延长了免费停车时长。比较明显的一点是，2021年多个城市的停车收费标准都延长了免费停车时长。如昆明道路停车此前无免费时间，新收费政策将免费时间调整为15分钟；长沙道路停车免费时长由15分钟延长至30分钟等。

　　第二，政策制定更加严谨全面。对于免费时长是否计入收费时段、跨时段如何收费等容易引起歧义的部分，多个收费政策都对此有了明确的规定说明；同时基于近些年国家对新能源汽车的支持鼓励，新出台的政策基本都涵盖了新能源汽车停车优惠标准。

　　第三，多个城市出台医院停车收费政策，公立医疗机构实行统一停车收费标准的城市越来越多。就医车辆，一般会享有一定的停车优惠，与非就医车辆差别化收费。

　　2022年伊始，国家发改委等七部门印发《促进绿色消费实施方案》，文中提到要充分发挥价格机制作用，探索实行有利于缓解城市交通拥堵、有效促进公共交通优先发展的停车收费政策。这意味着，停车收费价格未来仍将保持上涨的趋势。

收入规模

　　收费的另一面就是支出，车主每年支出停车费所创造的停车收入市场，究竟有多大规模？

　　2017年曾有报道预计，到2021年停车市场规模将达到万亿级，这是根据汽车保有量和车主每年停车费支出估算出的。数据显示，截至2021年底，全国汽车保有量已达3亿辆，按照每辆车每年平均支出3000元停车费计算，停车收入市场每年近万亿。

　　日前，中国停车网做了一次“关于全国车主年平均停车费支出”的微信小调查，根据收回的样本数据，目前车主的年平均停车费支出为3457元，与前面的估算基本相当。样本中，像北京、上海、深圳等一线大城市，车主停车费用涵盖小区、单位、商场等多场所；而像温州、嘉兴、临沂、石家庄等城市，单位花费基本不多，车主的停车费支出多在小区上，购物等外出也有少部分花费；样本中还有像玉溪、大同、天水等三线以下小城市，车主一年的停车费支出均低于500元。

　　从车主停车费的支出去向看，小区停车费占了较大比例，至少在50%以上。小区停车费有两个去向，一个是业主购买产权或使用权的费用，相当于预支了未来几十年的停车费，这部分费用给了小区开发商；另一个是车位租赁费即停车费，支付给了小区物业公司。小区停车项目，因业主繁杂、纠纷多、收费价格需过半数业主同意等因素，停车场运营企业很少参与。

　　单位停车费占比20%左右，基本上给了办公楼的物业公司。办公写字楼是个非常好的运营市场，尤其是大城市核心地段的甲级写字楼。但是，正因为收益好，物业公司自己也具备一定的管理能力，极少出让停车经营权。运营企业只有通过整体收购停车场产权或买断经营权，才有机会获得这个市场的停车费收入。

　　剩下30%的停车费，主要花在购物、休闲、就医、交通枢纽等外出停车方面。外出停车，除了停在目的地的配套停车场外，路边停车是较常见的临时停车场所。

　　可以看到，每年万亿级的停车费支出中，70%都给了开发商或物业公司，也就是说，他们拿到了万亿级停车收入市场的最大蛋糕。剩下30%的停车费支出，是目前停车场运营企业争夺的主要战场。

投资运营政策与项目市场

　　停车场（泊位）投资运营由投资、建设、运营三个环节组成。投资指停车项目的投融资活动，建设指新建改建停车场的施工建设，运营指通过停车收费获取收入的经营活动。

　　目前国家及地方在这三方面均有政策加以鼓励和规范，除前文的收费政策外，还包括投融资政策及鼓励建设政策。

投融资政策

　　2021年5月，《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于推动城市停车设施发展意见的通知》（国办函〔2021〕46号）提出鼓励社会资本参与停车场投资建设；创新金融支持方式，鼓励专项债、地方债、抵押融资、融资租赁、债贷组合等多种融资方式。2021年9月，国家发改委等四部门印发《关于近期推动城市停车设施发展重点工作的通知》（发改办基础〔2021〕676号），明确近期要重点加大金融支持力度。

　　2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），通知将停车场项目列入试点范围，这意味着停车场存量资产也可以通过公募REITs产品实现上市，停车场项目运营商由此获得了新的融资渠道。2021年12月，国家发改委印发《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，进一步推进REITs试点工作。

鼓励建设政策

　　2021年，全国35个重点城市中有5个城市新出台了停车场建设的鼓励优惠政策，分别是深圳（龙岗区）、石家庄、郑州、合肥和沈阳。其中沈阳的鼓励优惠政策主要是延长此前出台鼓励政策的有效期，内容不变。深圳（龙岗区）、石家庄、沈阳的鼓励政策均有资金补贴的内容，主要是对社会资本投资的公共停车场进行补贴。

　　深圳龙岗区较为特殊，明文规定社会资本全额投资建设的居住类也适用鼓励优惠政策，享受资金补贴，且每类别车位的补贴金额都是同类别公共车位的两倍。

　　石家庄、郑州、合肥等城市规定的简化建设审批流程，是通过联席会议联审联批、按照特种设备管理要求办理安装施工告知、使用登记手续等形式加快审批进度。

　　郑州2021年出台的《郑州市城市公共停车设施建设规定（试行）》（郑政〔2021〕8号）中有配套商业面积的规定，符合条件的停车场可以配建不超过停车设施总建筑面积20%的商业面积。

项目市场

　　尽管每年万亿级的停车收入市场中只有30%可以争夺，但还是有一些好的项目吸引投资者进入，以获取未来若干年的停车收入。据MRCPO测算，2021年新增停车场投资运营项目总规模达1500亿元，其中招投标项目规模达560亿元。与2020年相比，招投标领域的项目数量同比增长23%，有40多个项目的投资规模破亿元。

　　好的投资运营项目具有以下特征：第一停车流量大，可以创造源源不断的现金流；第二收费较高，回收成本快。在30%的停车收入市场中，最符合这一标准的是路边停车，其次是医院周边停车场。

　　（1）道路

　　在公共停车场景中，道路是最佳的投资运营项目。停车便利是车主首选路边停车的主要原因，因此而产生的道路停车的高频刚需和源源不断的现金流，吸引社会资本竞相进入。

　　道路停车运营项目早期大多采用短期承包方式（1-3年），近年来由于智慧停车建设的需要，设备技术投资成本加大，很多城市开始采取PPP模式进行道路泊位智能化改造。在2021年中国停车网发布的招投标项目中，有110个县级以上地区的道路停车建设项目采取了PPP模式，占所有道路停车建设项目的40%。

　　道路停车运营也存在一定的风险。一是欠逃费风险，道路停车由于其开放性，欠逃费不可避免，造成收入流失；二是合同提前终止风险，由于PPP模式的运营期较长，中间可能会因为各种原因提前终止合同；三是收费政策的调整，或由于疫情、台风等不可抗力因素导致收费暂停，造成收入损失。

　　（2）医院

　　医院停车也是一种刚需，这种刚需来自持续不断的看病就诊车辆和大量医院职工车辆的停车需求。

　　从MRCPO掌握的数据看，医院的停车场运营项目大多采用经营权外包方式，将停车场业务交由运营商管理。仅2021年中国停车网发布的招投标项目中，就有280多家医院发布了停车场经营权外包的招标公告。这些医院大到三甲百强，小到县级二级医院，无一例外都选择外包，很大程度是因为院方医疗业务与停车管理存在相当大的行业差异，外包给专业机构管理对医院来说是最好的选择。

　　医院停车运营项目的最大风险来自收费标准的变更。作为公益性机构，多数城市的医院停车收费价格属于政府定价，这就很容易受到收费政策变更的影响，如2021年9月，潍坊市出台政策，规定全市医疗机构需对就医车辆实行免费停放。另外，职工车辆管理方面可能也会变化，如职工免费车辆增多等。但是，如果在医院周边建设或运营停车场，就会避免这些问题。医院周边停车场在承接了医院停车流量的同时，还能灵活定价，有利于投资回报。

　　（3）商业

　　商场停车需求主要来自消费者，停车场是吸引消费者的主要手段之一。目前商场停车场大多实行自主管理，借助智慧停车系统实现电子优惠、场内引导和快速进出。也有少数商场外包，由专业停车公司运营，在2021年中国停车网发布的招投标项目中，有咸阳中宏时代广场、华润万家上海公司大华店、西安文艺路店、西安长安路店等商家的停车场进行了经营权外包。

　　承包商业停车场需要重点考虑商场本身的运营能力和商场所处的位置。商场客流是停车运营的基本盘。我们发现，目前外包停车场经营权的商场大多客流量不佳、停车场综合利用率不太好，商家希望通过外包保障停车场的基本收益。在当前疫情防控的背景下，客流受限也有一定的运营风险。此外，好的位置，除了服务消费者，还能为周边办公、居住用户提供包月、共享等多元化服务，从而获得收益。运营企业在接手这类项目时需做好全面评估。

　　（4）交通枢纽

　　交通枢纽停车场规模一般都比较大，机场停车场的泊位数通常在3500个左右，多的可达上万个；大型高铁站停车场的车位规模一般在2000个左右。目前的交通枢纽停车场，智慧化水平都比较高，大多数机场车站依托智慧化的停车软硬件可实现自营管理。有经营权外包需求的主要包括两类，一是国际化的高端机场，二是客流不多的支线机场、高铁站。高端机场对停车场专业运营能力有较高要求，一般会选择将经营权外包给品牌运营商。

　　交通枢纽停车运营项目的风险主要是停车需求的减少。2020年初新冠疫情的突发及蔓延，导致国际间和国内各地的出行受阻长达两年之久，最直接影响就是交通枢纽客流量的断崖式下滑，停车需求也因此骤减。2021年11月，首程控股（00697）分别与首都机场集团有限公司、北京首都国际机场股份有限公司签订有关延长经营期限的补充协议，运营期限均延期三年，就是对疫情损失的一种弥补措施。此外，2021年还有不少小型机场和铁路站外包停车场经营权，也是疫情影响下的权宜之计。

投资运营企业

　　国内目前从事停车场运营管理的企业众多，天眼查数据显示，截至2021年年底，经营范围含停车服务的企业约有153万家，含停车管理的企业约有129万家。

企业类型

　　根据主营业务不同，停车场投资运营企业目前主要有三大类，一类是投资建设+运营管理，一类是运营，一类是服务。

　　（1）停车场投资建设和运营管理企业

　　停车场投资运营企业主要从事以停车场为核心的投资、建设、运营全过程的投资运营活动，通过停车收入获取投资回报。这类企业根据业务覆盖范围又细分为三种：

　　一是覆盖全国市场的投资运营商，在多个城市落地停车场投资运营项目。这其中，有主攻大城市的投资运营企业，如阳光海天、首程控股、汇泊停车、迈泊停车等；也有以区县级项目为突破点的投资运营企业，如海康威视、创泰科技、阿达驻车、厦门润铭、立方控股、松立控股、深圳方格尔、厦门中卡等，大多为技术企业转型。覆盖全国市场的投资运营企业总计不超过20家。

　　二是区域型投资运营商，目标市场主要集中在本地或周边区域，如重庆悦达、辽宁大然、山东通维、上海晟势、宁波安百利、广东云网，此类企业全国约有50家左右。

　　三是城投类国资企业，这类企业负责投资运营本地的城市级公共停车项目，如杭停股份、石家庄智慧泊车、绵阳城市停车、桐庐智慧停车。全国各地只要是开展智慧停车项目的城市，几乎每个城市甚至每个市辖区都有一家城投类公司。

　　（2）停车场运营管理企业

　　停车场运营管理企业主要提供专业的停车场运营管理服务，以停车场经营权承包为主。这类企业基本上都是区域型或本地型企业，承包运营的收费停车场大多在当地及周边地区。据统计，运营泊位成规模的此类企业全国约有2000多家，如上海尚安、山东陆通、芜湖安捷通、淮安易泊通、北京华源亿泊、内蒙古宝通等。

图2 停车场投资运营企业分布

　　（3）物业管理企业

　　停车服务属于物业服务项目之一，物业公司从事停车管理是理所当然的业务延伸，全国上百万停车服务企业中，90%以上都是此类公司。传承物业管理的特征，物业公司承接的停车管理项目大多提供劳务服务，也有一定比例的车场经营权项目，但专业化程度方面还有待提高。

上市公司及企业融资

　　截至2021年12月，在沪深港交所和新三板挂牌上市的停车场投资运营企业共有6家，其中从事停车场投资运营业务的有首程控股（00697）、市中股份（870978）、新大陆（000997），从事停车管理业务的有首都机场股份（00694）、龙元建设（600491）、招商积余（001914）。其中，首程控股BOT模式2021年在多地落地并实现复制，四大核心大区和机场线保持良好增长和投运速度。

　　2021年，投资运营企业阳光海天加快融资上市步伐，1月完成由高盛集团与AnchorEquityPartners出资的1亿美元B轮融资。

 

　　在万亿级市场这一概念的影响下，很多人会认为停车场运营市场很不错，但分析下来我们发现，可以拿到手的真正有运营价值的项目并不多。同时，疫情防控的持续蔓延（导致停车场车流量减少），智慧停车技术的不断发展（取代较为简单的承包经营），都对运营市场产生冲击。这样的背景下，投资运营企业该如何抢占市场？

　　我们发现，排除简单的停车管理场景，有两个方向可以重点考虑。一是复杂停车场景的运营管理。复杂场景是指，停车场地碎片化（场地分散），停车用户多样化（临停，长停，预约，共享），收费政策多样化（临停，包月，优惠，免费），容易形成交通秩序混乱，单靠智慧停车系统难以有效管理，需要专业运营经验支持的停车场项目。像就医就职工停车矛盾较为突出的三甲大医院、游客与当地居民混停混管的旅游景区等停车场，就具备这样的特质。

　　第二个方向是优质项目重资产收购。优质资产是指写字楼或商业综合体停车库，尤其是位于一二线城市核心商业区的项目。这里有稳定的全时段停车需求，可以承受较高的收费价格，企业如果有较强的资金实力，可以通过购买产权长期持有。

　　运营策略上，除了专业经验外，现阶段还需要在数字化平台运营管理、个性化服务上多下功夫，如共享停车、预约停车等新兴停车需求，都可以作为新的运营项目。

对运营企业来说，车位是根本，运营好每个车位，让其发挥最大的功效，是运营管理的最终目标。